Haus verkaufen: Was in deine Hausakte gehört

Wenn du ein Haus verkaufst, kommen die Fragen. Vom Makler, von den Kaufinteressenten, von ihrem Gutachter und vom Notar. Wie alt ist die Heizung? Wann wurde das Dach zuletzt geprüft? Gab es für den Anbau eine Baugenehmigung? Wenn du diese Antworten parat hast, läuft der Verkauf reibungsloser, und Käufer vertrauen dem, was sie sehen.

Diese Sammlung von Unterlagen und Angaben nennen wir Hausakte: alles über deine Immobilie an einem Ort. Dieser Ratgeber zeigt, was hineingehört, was üblicherweise verlangt wird und was einfach sehr nützlich ist.

Warum eine Hausakte hilft

• Du kommst deinen Aufklärungspflichten nach. In den meisten europäischen Ländern muss ein Verkäufer Käufer über bekannte Mängel informieren. Die genauen Regeln unterscheiden sich von Land zu Land, aber eine vollständige Akte hilft dir, nichts zu vergessen.
• Weniger Hin und Her. Käufer und ihre Berater stellen meist dieselben Fragen. Wer die Antworten parat hat, spart Tage.
• Vertrauen. Ein Käufer, der sieht, dass die Heizung gewartet und das Dach geprüft wurde, weiß, worauf er sich einlässt.

Damit es klar ist: Das hier ist eine praktische Checkliste, keine Rechtsberatung. Dein Makler und dein Notar oder Anwalt sagen dir, was in deinem Land und in deiner Situation nötig ist.

Was üblicherweise verlangt wird

Energieausweis

In der gesamten EU ist ein Energieausweis Pflicht, wenn du ein Haus oder eine Wohnung verkaufst oder vermietest. Nach der EU-Gebäuderichtlinie müssen die Energiekennwerte außerdem in Immobilienanzeigen stehen, und ein Ausweis gilt höchstens zehn Jahre. Die Einzelheiten regelt jedes Land selbst, auch wer einen Ausweis ausstellen darf und welches Bußgeld droht, wenn du keinen hast. In Deutschland zum Beispiel musst du den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen.

Wenn du schon einen hast, prüfe, ob er noch gültig ist.

Eigentumsunterlagen

Die Übertragung wickelt der Notar ab, aber es hilft, wenn du deinen eigenen Kaufvertrag und die Eigentumsunterlagen aus der Zeit deines Kaufs zur Hand hast, dazu einen aktuellen Grundbuchauszug. Daraus ergeben sich zum Beispiel Wegerechte oder andere Dienstbarkeiten und besondere Vereinbarungen.

Bei einer Eigentumswohnung: Unterlagen der Eigentümergemeinschaft

Wenn du eine Wohnung in einem Haus mit Eigentümergemeinschaft (WEG) verkaufst, wollen Käufer wissen, wie es um diese Gemeinschaft steht. Sorge dafür, dass du Folgendes hast oder weißt, wo du es anfordern kannst:

• die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung;
• die letzte Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan;
• die langfristige Instandhaltungsplanung und die Höhe der Erhaltungsrücklage;
• die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, vor allem wenn dort große Beschlüsse gefasst wurden;
• dein monatliches Hausgeld.

Erbbaurecht und Erbbauzins

Steht das Haus auf einem Erbbaugrundstück, gehören die Vertragsbedingungen, der Erbbauzins und die Restlaufzeit in die Akte.

Was deine Akte stark macht

Keine Pflicht, aber wertvoll. Je vollständiger dieser Teil ist, desto weniger Fragen bekommst du.

Haustechnik und Geräte

Was	Was du aufbewahrst
Heizung oder Wärmepumpe	Marke, Typ, Einbaujahr, letztes Wartungsprotokoll
Photovoltaikanlage	Anzahl der Module, Baujahr, Rechnung, Garantie für Module und Wechselrichter
Einbaugeräte in der Küche	Marke, Modell, Kaufdatum, Garantie, Bedienungsanleitungen
Lüftungsanlage	Typ, letzter Filterwechsel
Sicherungskasten	Prüfung oder Erneuerung, mit Datum
Wallbox, Klimaanlage, Markisen	Rechnung, Garantie, Bedienungsanleitung

Bleiben Geräte im Haus, freuen sich Käufer, wenn sie auch die Kassenbons und Garantieunterlagen bekommen. Ob eine Garantie auf den neuen Eigentümer übergeht, hängt von den Bedingungen des Herstellers oder des Installateurs ab, aber eine Übersicht mit Kaufdaten und Händlern hilft trotzdem. Wie du diese Belege geordnet aufbewahrst, steht in unserem Ratgeber zu Gewährleistung und Garantie bei Haushaltsgeräten.

Wartung und Umbauten

• Wartungshistorie: Wann wurde die Heizung gewartet, der Schornstein gekehrt, das Dach geprüft, die Fassade gestrichen? Mit Datum und Angabe, wer es gemacht hat.
• Größere Arbeiten: Was wurde gemacht, wann, von wem und mit welcher Garantie? Ein neues Dach, neue Fenster, eine Dämmung oder ein Anbau.
• Genehmigungen: Bei einem Anbau, einer Dachgaube oder anderen genehmigungspflichtigen Arbeiten wollen Käufer sehen, dass die Genehmigung erteilt wurde.
• Pläne: Grundrisse und Zeichnungen von Umbauten. Wenn du keine hast, liegen sie vielleicht im Bauaktenarchiv deiner Gemeinde.

Wenn du schon seit ein paar Jahren einen Wartungsplan fürs Haus führst, ist dieser Teil der Akte weitgehend fertig.

Finanzielles und Sonstiges

• aktuelle Bescheide über Grundsteuer und kommunale Abgaben;
• Nebenkosten und Verbrauchskosten, damit Käufer ihre Fixkosten abschätzen können;
• ein Asbestgutachten, falls du eines hast, vor allem bei älteren Häusern aus der Zeit vor dem nationalen Asbestverbot (je nach Land zwischen den 1980er-Jahren und 2005);
• Berichte früherer Baugutachten;
• Garantieurkunden von Handwerksbetrieben, etwa vom Dachdecker.

Praktische Hinweise für die nächsten Bewohner

Nicht für den Kaufvertrag, sondern für den Tag der Übergabe. Ein kurzes Blatt „Was ist wo“ kommt fast immer gut an, am besten zusammen mit dem Übergabeprotokoll:

• wo der Hauptwasserhahn und der Gasabsperrhahn sind;
• welche Sicherung zu welchem Raum gehört;
• der richtige Druck der Heizungsanlage und wie man Wasser nachfüllt;
• die Termine der Müllabfuhr;
• welcher Installateur und welcher Klempner das Haus kennen.

So baust du die Akte auf

1. Fang mit dem an, was du hast. Scanne Papierunterlagen und sammle digitale Dateien aus deinem Postfach an einem Ort.
2. Sortiere nach Themen: Immobilie, Finanzen, Bau, Haustechnik.
3. Schließe die Lücken. Frag den Installateur nach einem fehlenden Wartungsprotokoll, die Hausverwaltung nach den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, die Gemeinde nach Plänen.
4. Halte sie aktuell. Trag jede Wartung und jeden Kauf gleich ein. Dann ist deine Akte in dem Moment fertig, in dem du dich für den Verkauf entscheidest, und nicht erst nach wochenlangem Suchen.

Der beste Zeitpunkt, eine Hausakte anzulegen, ist also nicht der Verkauf. Er ist jetzt.

So hilft dir Domeaz

In Domeaz liegen die Unterlagen deines Hauses beieinander: der Energieausweis, der Kaufvertrag, die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft oder die Baupläne, jeweils als Dokument beim Haus gespeichert. Geräte hältst du mit Marke, Modell, Seriennummer, Kassenbon und Garantie fest, die Wartung mit Datum, Ausführendem und Kosten. Angaben nach dem Muster „Was ist wo“, etwa zum Hauptwasserhahn und zum Sicherungskasten, kommen in die Hausinfos.

Wenn du das Haus verkaufst, übergibst du die Hausakte dem Käufer mit einem einzigen Code. Du entscheidest, was mitgeht: die Geräte, die Wartung, die Hausinfos und die letzten Zählerstände ja, deine Kosten und persönlichen Verträge nein. Wer die App nicht nutzt, bekommt dasselbe von dir als Hauspass im PDF-Format.

Außerdem kannst du jederzeit alles als eine einzige ZIP-Datei exportieren, mit allen Dokumenten, Fotos und Kassenbons. Domeaz ist kostenlos für den Einstieg und speichert deine Daten in der EU. Mehr über Domeaz.